Miras yoluyla intikal eden ev, arsa ve tarla gibi taşınmazların aile içinde satışına ilişkin usul değişti. Yeni düzenleme, ortak mülkiyetin sona erdirilmesi sırasında yaşanan anlaşmazlıkları ve mülklerin değerinin altında satılmasını önlemeyi amaçlıyor.

Ailenin onayı olmadan satış yapılamıyordu

Önceki uygulamada, miras kalan taşınmazın aile içinde satılabilmesi için bütün aile bireylerinin onayı gerekiyordu. Tek bir kişinin dahi karşı çıkması, gönüllü satışı engelliyor ve uyuşmazlıkların mahkemeye taşınmasına yol açabiliyordu.

Yeni sistemde, İcra ve İflas Kanunu’nun 114’üncü maddesi kapsamında ortaklığın giderilmesi için öncelikle aile içi satış yolu izlenecek. Taşınmazın değeri, satış öncesinde eksper tarafından belirlenecek.

İlk ihale yalnızca mirasçılara açılacak

Yeni düzenlemeyle aile yadigarı gayrimenkullerin üçüncü kişilere satılmasının önüne geçilmesi hedefleniyor. Şartları taşıyan taşınmazlarda ilk ihale, yalnızca mirasçılar arasında yapılacak; akraba olsa bile üçüncü kişiler bu aşamada teklif veremeyecek.

Mirasçılar arasındaki ilk artırmada sunulacak teklifin, taşınmazın muhammen kıymetinin yüzde 100’ünü ve paraya çevirme ile paylaştırma masraflarını karşılaması gerekiyor. Böylece taşınmazı almak isteyen mirasçı, diğer hissedarların paylarını mülkün gerçek değeri üzerinden ödeyecek.

Taşınmaz değerinin altında satılamayacak

Yeni usulde mülkün satış bedeli eksper raporuyla tespit edilecek. İlk artırmadaki asgari teklif, eksper tarafından belirlenen muhammen bedelin tamamı ile masrafların toplamından az olamayacak. Bu yaklaşım, aile mülklerinin gerçek değerinin altında tasfiye edilmesini ve hissedarların hak kaybına uğramasını engelleyecek.

Aile içi ihalenin iki temel şartı var

İhalenin yalnızca mirasçılara açılabilmesi için iki koşulun birlikte gerçekleşmesi gerekiyor:

  • Taşınmazın bütün maliklerinin mülkiyeti miras yoluyla edinmiş olması,
  • Mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet veya hisse hakkının bulunmaması.

Taşınmazı almak isteyen mirasçı ne yapmalı?

Mirasçının, kıymet takdiri raporunu incelemesi; muhammen bedelin tamamını ve satış masraflarını karşılayacak finansmanı önceden hazırlaması ve satış ilanını yakından takip etmesi gerekiyor.

Hisse üçüncü kişiye devredilmişse ihale açılır

Mirasçılardan birinin kendi hissesini üçüncü bir kişiye devretmesi veya satması halinde aile içi öncelik uygulanmayacak. Böyle bir durumda ilk ihale, üçüncü kişilere de açık şekilde gerçekleştirilecek.

Sosyal medyadaki emlak ilanlarına istisna

Emlak alanındaki diğer değişiklik, sosyal medya üzerinden yapılan ilanları kapsıyor. Ticaret Bakanlığı, yetki alınan konutlar için sosyal medyada ilan paylaşılmasına istisna getirdi. Yetkili kişiler, elektronik ilan doğrulama sistemiyle uyumlu ilanları sosyal medya hesaplarından yayımlayabilecek.